Будь-яка компанія, яка займається будівництвом будівель, може залучати допомогу ЖБК або ДДК для реалізації результатів роботи. Отже, давайте розбиратися, що таке ЖБК та ДДУ?

Пайовим будівництвом називають різновид інвестування, коли забудовники беруть він обов'язок із своєчасному зведенню багатоквартирних об'єктів. Вони мають отримати згоду на введення в експлуатацію після закінчення будівництва та передати квартиру тому, хто уклав з ними договір.

Обов'язок пайовика ЖБК- прийняти будинок, виплатити необхідну суму згідно з договором.

Житлові кооперативи влаштовані дещо інакше. Це добровільна спільнота людей, зацікавлених у будівництві житлового об'єкту. Покупець стає пайовиком, коли він купує квартиру. Коли йому видають довідку із ЖБК про те, що внесок сплачено, можна оформляти об'єкт у власність.

Хочеться відзначити, що в обох випадках має бути укладено договір ЖБК та ДДУ. Відмінність даних документів у цьому, що договір обов'язково реєструвати у Державному управлінні Федеральної реєстраційної служби.

Забудовники та пайовики: визначення

Перш ніж вирішити, що краще пайове будівництво або ЖБК, необхідно розібратися, що позначають ці 2 поняття. Забудовниками ЖБК називають фізичних осіб чи організацій, які відповідають повністю за процес ремонту, будівництва чи реконструкції будь-яких об'єктів нерухомості. Не важливо, чи здаються ці об'єкти в оренду, або використовуються для особистого проживання.

Забудовники можуть бути як будівельними компаніями, так і інвесторами. Як будівельна компанія вони і називаються замовниками-забудовниками. Вони реалізують роботи з будівництва.

Пайовики — ще одне поняття, що стосується будівництва. Якщо використовувати юридичні поняття, то пайовиками називають не людей, які хочуть придбати квартиру. А людей, які разом із забудовником хочуть завершити будівництво, продати об'єкт, а згодом отримати дохід. Люди, які хочуть придбати квартиру, називаються споживачами.

Іншими словами, пайовики - це особи, які вкладають свої кошти в будівництвопевних об'єктів. І маємо отримати право розпоряджатися ними, як тільки об'єкт буде зданий в експлуатацію.

Головні відмінності ЖБК від ДДУ

Чим ЖБК відрізняється від ДДУ? Відмінності полягають у самому змісті та тексті договорів, а також у таких поняттях, як:

1. Припинення договору.
2. Розстрочка на будівництво.
3. Строки будівельних робіт.
4. Вартість будівництва.
5. Державна реєстрація.

Реєстрація в Росреєстрі - обов'язкова умова для ДДУ. Це необхідно для того, щоб укласти учасників від повторного продажу. Договори ЖБК такого захисту не мають.

Повна вартість житла для ДДУ, що купується, прописується в обов'язковому порядку. Її не можна змінювати протягом усього терміну дії договору. У ЖБК ціна будівництва може збільшитися, якщо забудовник стикається з додатковими витратами.

Крім того, ДДУ вимагає наявності чітко обумовлених термінів, за які буде зведено об'єкт. Забудовники виплачують неустойки та штрафи, якщо вони не укладаються у цей час. У ЖБК цей пункт просто відсутній.

До закінчення забудови покупець може скористатися виплатою, якщо він уклав договір ДДУ. ЖБК теж має розстрочку, але більш тривалий час. Але тут діє певна відсоткова ставка.

Якщо договір ДДУ припиняється, покупцеві маємо повернути всю суму повністю. У ЖБК кошти теж повертають, але не більше ніж 85 відсотків.

Зрештою, за договорами пайового будівництва забудовники самі зобов'язані доставити всі необхідні папери до Управління Федеральної реєстраційної служби. І зробити це треба до того, як об'єкт буде реалізовано. При цьому важливо зберегти відкритий доступ до сертифікатів, договорів. ЖБК таких вимог виконувати не повинен.

Нижче ми поговоримо про особливості ДДУ та ЖБК у деталях.

Особливості договору пайової участі

Наразі договори пайового будівництва діляться на два типи:

1. Старі, отримані до 1 квітня 2004 року.
2. Нові отримані після цієї дати.

Нові документи потрібні для того, щоб залучити більше пайовиків. Укладання цього договору коштує дешевше, ніж старого. Зате і сама програма стає надійнішою.

Перед тим, як підписувати, треба уважно вивчити своїх майбутніх партнерів. Це стосується навіть попередніх збудованих об'єктів, інших результатів діяльності. Зведення будівлі незаконне, навіть якщо ця проста інформація відсутня. Повинні бути присутніми і спеціалізовані акти.

Є ще кілька правил, важливих для потенційного пайовика:

1. Обов'язково вивчаємо проектну документацію.
2. Те саме стосується і документів, пов'язаних із правом власності на землю, де ведеться будівництво.
3. Необхідно простежити весь ланцюжок, якщо будинок продається іншою компанією від імені забудовника.
4. Кошти на рахунок ДДУ вносяться не через касу, а за особистого відвідування одного з відділень банку.

Учасники договору ДДУ отримують такі переваги:

1. Гарантовано наявність у забудовника всієї документації.
2. Забудовник немає права в односторонньому порядку змінити вартість.
3. Точно прописані вимоги щодо виплати неустойки, розірвання договору.
4. Гарантія додому від забудовників.

Але можуть виникнути й деякі проблеми:

1. Реєстрація може розтягнутися на три місяці та більше. Відповідно до закінчення цієї процедури неможливо отримати документи на квартиру.
2. Покупець сплачує штрафи будівельної компанії, якщо він розриває договір у односторонньому порядку.
3. Розстрочка на придбання є, але вона надається максимум на 5 років.
4. Усі гроші треба виплатити до моменту, коли будівництво буде завершено.

Як правильно укласти договір пайової участі та які порушення найчастіше зустрічаються:

Характеристики ЖБК

ЖБК відрізняється доступнішими цінами, ніж ДДУ. Але й ризиків під час укладання такого договору більше. Пайовий фонд – це об'єднання коштів усіх, хто уклав договір на будівництво об'єкта. Кошти треба вносити щомісяця.

Переваги придбання житла за даною схемою будуть такими:

1. Швидке оздоблення. Договір не потребує державної реєстрації.
2. Відкритий доступ до документів щодо будівництва, контроль кожного етапу.
3. Тривала розстрочка платежу.
4. Зменшені комунальні платежі за рахунок того, що пайовики одержують певний прибуток від фонду.

Є й певні ризики:

1. За недотримання термінів будівництва відсутні штрафи для самого ЖБК.
2. Ціна об'єкта може збільшитись, поки діє договір.
3. Обмеження на перепродаж паю.

У наступному відеоролику ми розповімо, Як купити квартиру в ЖБК без ризику:

Тепер, дізнавшись про ДДУ і ЖБК, відмінності, давайте поговоримо про те, що краще вибрати.

Що вибрати?

Повний захист від можливих неприємностей не гарантує жодного виду договору. З різних причин термін будівництва можуть не дотримуватися, іноді виникають проблеми з коштами.

Тільки репутація забудовника може стати додатковою гарантією для тих, хто обирає ЖБК чи ДДУ. Найкраще вибирати компанії, які працюють на ринку не один рік, мають великі обсяги коштів для обороту.

Підприємства дорожать своєю репутацією, адже на те, щоб її заробити, йде багато сил та часу.

Треба вибирати той чи інший варіант, виходячи лише зі своїх особистих уподобань, можливостей. Ризики є у кожного з варіантів. Наприклад, за участю в ЖБК можна почати жити у квартирі, навіть якщо заборгованість ще не сплачена. Надається розстрочка. І оформлення кредитів тут вигідніше. Але і ДДУ має серйозні переваги у вигляді державної реєстрації.

ДДУ чи ЖБК? Визначаємось із ризиками кожного правління:

Для людини, яка збирається купувати нову квартиру, абревіатури "ДДУ" та "ЖБК" - швидше за все, вже не порожній звук. Він майже напевно в курсі, що це два схожих, але все ж таки відмінних один від одного способу придбання житла. То чим же, насправді вони відрізняються?

У цій статті ми спробуємо детально і докладно у всьому розібратися, з'ясувати подібності та відмінності між ДДУ та ЖБК і підтвердити (або спростувати!) усталену думку про те, який з цих варіантів є кращим. Щоб у абстрактного персонажа, описаного на початку, не залишилося жодних питань з цієї теми.

Для загального розуміння почнемо з коротких визначень. Значить, "ДДУ" розшифровується як "договір пайової участі". Полягає він між забудовником та пайовиком. Перший обіцяє другому за певний термін звести на певній ділянці багатоквартирний будинок та передати його у користування, а другий погоджується вкласти у це будівництво гроші. А “ ЖБК означає "житлово-будівельний кооператив". Це добровільне об'єднання людей на будівництво житлового об'єкта. Член такого об'єднання – вже не пайовик, а пайовик.

ЖБК набули популярності ще в СРСР. Коли після війни зросла чисельність міського населення, влада, щоб розібратися з квартирним питанням (яке, на думку персонажа “Майстра і Маргарити”, зіпсувало людей) дозволило створювати житлово-будівельні кооперативи. Хоча житло створювалося за рахунок пайовиків, а багато з них ще й особисто брали участь у будівництві, держава теж сприяла розвитку ЖБК – видавала великі позички, дозволяла довгий час їх не повертати, надавала різні пільги.

Епопея з радянськими ЖБК тривала до кінця минулого століття. Ще на початку 1980-х стартувало одночасне будівництво приблизно 80 тисяч кооперативних багатоквартирних будинків - природно, воно затяглося, і деяким пайовикам довелося чекати на свій новий будинок майже двадцять років. Але сьогодні, хоч збереглося як поняття ЖБК (воно, зокрема, згадується в Житловому кодексі Російської Федерації), і ЖБК радянських часів, самі житлово-будівельні кооперативи змінили форму.

ЖБК як засіб від довгобуду

Самостійно ЖБК створюють лише ошукані учасники пайового будівництва, які мріють якнайшвидше, хай навіть і самотужки, закінчити недороблене житло. Оскільки без будь-якої підтримки (наприклад, держави або великого девелопера), створивши з однодумцями якийсь гурток за інтересами, побудувати багатоквартирний житловий будинок, на жаль, не вийде, найчастіше ЖБК організують забудовники. Причому, роблять вони це зовсім не для зручності покупців, а лише для залучення їх коштів.

Не дивно, що, якщо звіритися з цифрами, стане зрозуміло: ЖБК – насправді вже не конкурент ДДУ. Договори пайової участі укладаються повсюдно і не пропонуються в рідкісних, навіть виняткових, житлових комплексах з особливостями у зведенні (наприклад, якщо ЖК не будується з нуля, а реконструюється, укласти договір пайової участі просто не вийде згідно із законом). Тому відсоток використання ДДУ при будівництві в Москві вище 60, а ЖБК - близько 10. При цьому, в більш престижних сегментах нерухомості ця різниця тільки збільшується: ДДУ стає все популярнішим, а ЖБК - навпаки.

Ця популярність ДДУ (як і, звичайно, непопулярність ЖБК) має безліч причин. І загалом всі вони полягають суто в різниці між двома цими способами придбання житла. Спробуймо перерахувати все і жодну не забути.

Документи, що регулюють будівельний процес

Контроль відносин пайовика та забудовника здійснюється за 214-м Федеральним законом, а відносин усередині житлово-будівельного кооперативу – за документами (наприклад, статутом) цієї ж організації. Очевидно, що на перший покластися легше, ніж на другий: він і прийнятий на вищому рівні, вивчений давно і всіма. Тож цей бал віддаємо ДДУ.

Державна реєстрація документів

Держава займається і реєстрацією документа пайової участі, яка найчастіше платна і, при цьому, завжди обов'язкова. Договір із ЖБК реєструвати в Росреєстрі не потрібно, але не поспішайте цьому радіти. По-перше, там, швидше за все, доведеться сплатити якийсь членський внесок. По-друге, це поставить вас під загрозу подвійного продажу: під час укладання та реєстрації ДДУ це неможливо, не будуть же в Росреєстрі двічі реєструвати один і той же документ. А навіть якщо недобросовісний забудовник продасть вашу квартиру комусь ще в обхід Росреєстру, в суді і розбиратися не будуть і однозначно стануть на ваш бік. Тому, незважаючи на те, що ратувальники за ЖБК приваблюють нас простотою та швидкістю, знову віддамо перевагу ДДУ. Нехай це довше і дорожче, проте безпечніше.

Несумлінний забудовник

Якщо забудовник порушить свої обіцянки, обдурить пайовиків і будівництво зупинить, він відповідатиме за це за строгістю закону. Або пайовику повернуться всі вкладені ним кошти плюс неустойка, або завершення будівництва візьме під контроль держава.

Від ЖБК отримати гроші назад буде набагато складніше, бо повертати їх взагалі, визначатиме не законодавство, а сам кооператив. Втім, ошуканій людині, за великим рахунком, не так важливо, хто і як її обманює – а якщо забудовник із самого початку захоче це зробити, вона це зробить.

Варіант із ДДУ теж не ідеальний: забудовник може визнати себе банкрутом, щоб гроші від нього отримати було неможливо, будівництво затягнеться на весь той час, що шукатимуть нового виконавця.

Загалом, по можливості не майте справу з несумлінними забудовниками - ні в пайовому будівництві, ні в ЖБК.

Споживачі та учасники добровільного об'єднання

Ще один закон, який у разі чого допоможе пайовику - це Закон про захист прав споживачів. Для пайовиків, які є учасниками добровільного об'єднання, він марний, тому що на них просто не поширюється. Пайовики, як споживачі, зможуть вимагати від забудовника належного виконання зобов'язань, якщо будуть чимось незадоволені. Члени ЖБК цього зробити не зможуть.

Іпотека

За пайової участі у будівництві діє державна підтримка іпотечної ставки, та й кількість банків, які надають іпотеку, набагато більше, ніж при ЖБК. Перевага ДДУ тут не тільки в можливості ширшого вибору, а ця ситуація – ще одне підтвердження більшої надійності пайового будівництва.

Перші зобов'язання

Якщо забудовник збирається залучати до свого проекту перших пайовиків, це означає, що він уже вибрав ділянку під будівництво, отримав її у власність (ну чи в оренду), а також отримав дозвіл на будівництво та зареєстрував усі права на майбутню нерухомість. Якщо забудовник приваблює клієнтів до житлово-будівельного кооперативу, всього цього він, швидше за все, ще не зробив. При ЖБК забудовник навіть не зобов'язаний публікувати проектну декларацію – беручи участь у пайовому будівництві, ви хоча б зможете стежити за тим, як проект змінюється у процесі втілення у реальність.

Визначення параметрів квартири

Прочитавши договір пайової участі, ви приблизно уявите свою майбутню квартиру, а також точно знатимете, скільки вона вам обійдеться. Звичайно, трапляється, що в процесі будівництва відбуваються якісь накладки, квартира може зменшитись або збільшитись на пару квадратних метрів, але зазвичай забудовник готовий це якось компенсувати. Житлово-будівельний кооператив відразу готує учасників, що ціна квартири в процесі будівництва може зрости. Тобто, ви все сплатите, а потім вам скажуть, що на будівництві виникли проблеми (економічна криза, несприятливі погодні умови, що вийшов у запій виконроб - чи так важливо, що це буде?) і тому потрібно доплатити. Чергова безумовна перевага ДДУ перед ЖБК.

Визначення термінів здавання

У договорі пайової участі також зазначаються точні терміни здачі об'єкта – коли забудовник передасть його пайовику. Якщо забудовник не зможе домовитися про перенесення терміну здачі та його провалить, то буде змушений сплатити штраф. Ви ж, у разі невідповідності термінів із початковими домовленостями, зможете просто розірвати ДДУ та отримати гроші назад. А при ЖБК забудовник має право просто не прописувати дату закінчення робіт у договорі, щоб потім не нести відповідальності за зрив строків. Тож якщо ви не готові чекати на новий будинок нескінченно довго, уважно читайте договір – причому, бажано, договір пайової участі.

Гарантія

Згаданий вище Федеральний Закон №214 дає на новобудову п'ятирічну гарантію. Тобто, якщо у вас у квартирі чи в під'їзді щось зламається, бо спочатку було погано та неякісно зроблено, забудовник буде змушений все самостійно відремонтувати. Зрозуміло, що він навряд чи буде цьому радий і навряд чи поспішить, але ремонт у будь-якому випадку гарантований. Чи не з ЖБК: навіть якщо ви виявите явні дефекти будівництва, забудовник їх виправляти не зобов'язується.

Усі перелічені порівняльні характеристики демонструють нам явного лідера у цій битві – це ДДУ. Втім, для більшої об'єктивності назвемо кілька моментів, в яких ЖБК все-таки краще.

розстрочка

Пайовикам розстрочка надається лише до закінчення будівництва, її в Москві та в Московській області – лише два роки. Водночас члени ЖБК можуть розтягнути її на більший термін, причому навіть після здачі будинку.

Керуюча компанія

Якщо ви укладали ДДУ, готуйтеся, що керуючу компанію вам призначить забудовник, а змінити її буде не так просто. Якщо ви є членом ЖБК, то керуючу компанію вам не потрібно навіть шукати, тому що керувати домом ви (або вибрані вами інші члени ЖБК) будете самі.

Підбиваючи підсумок цього змагання, ДДУ хочеться назвати переможцем. Цей спосіб придбання житла є популярним по праву. Але наявність на ринку ЖБК (нехай і того, що змінилося, застарілого і не дуже пристосованого до сучасності) добре вже саме по собі, як факт. Тому що в результаті нормальної конкуренції дехто виявиться у виграші. Це – клієнт.

Переоформити договори про участі у ЖБК на договори участі у пайовому будівництві (згідно з

Федеральному закону від 30.12.2004 N 214-ФЗ)можливо, якщо отримано:

Дозвіл на будівництво

Подано проектну декларацію відповідно до цього Федерального закону

Державна реєстрація забудовником права власності на земельну ділянку, надану для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості, до складу яких входитимуть об'єкти пайового будівництва, або договору оренди, договору суборенди такої земельної ділянки або у випадках, передбачених Федеральним законом "Про сприяння розвитку житлового будівництва", договору безоплатного термінового користування такою земельною ділянкою.

Згідно з інформацією від компанії КТ "Су-155"(в офісі на Наметкіної, спеціаліст з ДДУВерещагіна Ганна)про те, що перехід на договір пайової участіпередбачається у разі, якщо на підтримку цього рішення буде зібрано 50% + 1 підпис пайовиків від кожного корпусу,(СУ-155 обіцяли безоплатний перехід на ДДУ. Банки готові переоформити договори без втрат для пайовиків). Мєханізм обліку думок пайовиків-залишити свій голос у підписному листі за перехід на договір пайової участі, можуть звернутися до членів ІД

Наприклад,

Приклад шаблону договору пайової участі, який використовуватиметься при переході з ЖБК на ДДУ

116,5К 642 Кількість завантажень:

Переваги договору пайової участі (далі «ДДУ»)

1. Переваги ДДУ в тому, що він використовується виключно на користь пайовиків – громадян. Схема ЖБК дозволяє фактичним забудовникам прописувати в договорі положення, які не дозволені в ДДУ і навпаки - не торкатися моментів, без яких ДДУ вважається не укладеним. Наприклад:

ДДУ:
1 Термін передачі об'єкта клієнту обов'язково має бути зазначений у ДДУ, відіграє роль щодо розміру штрафних санкцій за порушення даного терміна.

ЖБК:
1 Термін передачі об'єкта клієнту не є суттєвою умовою. Може не бути зазначений у договорі або визначений як орієнтовний

ДДУ:
2 Повернення клієнту коштів:
Законом передбачено певний порядок, строки протягом яких гроші д.б. повернуті пайовику (незалежно від того, з чиєї вини/ініціативи розірвано договір);
Не можна повертати гроші пайовику, утримуючи із сум, що підлягають поверненню суми неустойок, штрафів.

ЖБК:
2Повернення клієнту коштів:
У договорі ЖБК може бути передбачено тривалі терміни повернення грошей, можливість утримання сум неустойок, штрафів.

ДДУ:
3 Гарантійні зобов'язання:
Законом прямо встановлено мінімальний термін, який неможливо скоротити

ЖБК:
3 Гарантійні зобов'язання:
У договорі з ЖБК можуть бути не передбачені, тоді доведеться доводити в судовому порядку, та й то, швидше за все, подаючи заяву від ЖБК забудовнику/підряднику.

ДДУ:

Передбачена законом, яка не може бути зменшена договором.

ЖБК:
4 Відповідальність за порушення термінів будівництва:
Передбачається виключно договірними зобов'язаннями, можливо взагалі не передбачена.

2. За майновим становищем забудовників, які працюють за схемою ДДУ, слідкує держава, так щокварталу забудовники надають в УГСН звітність про встановлену форму, яка містить дані про укладені договори, фінансове становище забудовника. За ЖБК ніхто не стежить, окрім самих його членів, якими, у свою чергу, і є громадяни.

3. Реєстрація договору – відсутність подвійних та більше продажів.

4. Будь-яка особа, яка укладає ДДУ, може ознайомитися з інформацією про забудовника (установчі документи, бух. звітність, аудиторський висновок).

5. При ДДУ фіз. особам є до кого пред'являти претензії, при ЖБК фактично претензії можна пред'явити до самого ЖБК, членом якого є сам клієнт, а не до забудовника.

Більш детально ознайомитись із Федеральним Законом № 214 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості" від 24.12.2004 р. (із змінами від 17.06.2010 р.)

Що таке ЖБК та ДДУ? ЖБК – це житлово-будівельний кооператив, тобто об'єднання фізичних чи юридичних осіб, утворене для спільного будівництва багатоквартирних будинків.

Поняття житлово-будівельного кооперативу визначено у Житловому кодексі (ст. 110). Цивільний кодекс визначає ЖБК як некомерційну організацію, мета існування якої пов'язана з отриманням прибутку.

В деяких випадках законодавство припускає наявність комерційної діяльності у некомерційних організацій, однак це має бути пов'язане з метою їх створення (ст.50 ЦК України).

Ця норма закону не стосується ЖБК. Крім того, до ЖБК не можуть застосовуватися норми ФЗ «Про некомерційні організації».

Таким чином, юридичне становище ЖБК виглядає дивним чином - вони не є некомерційними організаціями, але водночас їм заборонено займатися комерційною діяльністю. Це щось подібне до товариства, яке збирає гроші, оплачує будівництво, а потім приймає готовий об'єкт.

На відміну від ЖБК, ДДУ – це не організація, а форма інвестування. Абревіатура розшифровується просто – договір пайової участі.

Просто люди вкладають свої гроші в житловий будинок, що будується, відповідно до вартості їх квартири.

Договір укладається між пальником та компанією-забудовником, тобто між юридичною та фізичною особою.

Довідка.Правовідносини між цими особами регулюються відповідно до норм закону N214-ФЗ, який зазвичай називають «Про участь у пайовому будівництві…»

І ще одна тонкість – при створенні ЖБК та ДДУ виникають такі категорії як забудовник та пайовик.

У чому полягає принципова відмінність?

Чим відрізняється одна форма участі у житловому будівництві від іншої? Відмінності, безумовно, є. Не зоря кожному їх присвячені окремі нормативні акти.

Раніше було сказано про те, що це офіційна організація, форма взаємодії майбутніх мешканців з будівельниками. ДДУ – це взаємодія фізичних осіб (майбутніх мешканців) безпосередньо із забудовниками.

Ця різниця позначається і договірних відносинах. Договори щодо ЖКС та ДДС мають такі відмінності:

1. Договір про пайову участь необхідно реєструвати в УФРС аналогічно договору купівлі-продажу нерухомості. Договір, створений у житлово-будівельному кооперативі, реєструвати в УФРС не потрібно.
2. У пайовому договорі вартість житла обумовлюється відразу в конкретних величинах, після введення будинку в дію ця вартість не змінюється. При взаємодії з ЖБК забудовники вправі змінювати вартість квартир в залежності від витрат, що зростають.
3. ФЗ №214 однозначно обумовлює термін завершення будівництва. Забудовник несе матеріальну відповідальність порушення обумовлених термінів. Будівництво, побудоване на взаєминах із ЖБК, не регламентується жодними термінами, тому забудовник за термінами своєї діяльності не несе жодної відповідальності.
4. Якщо забудовник вирішить відмовитися від будівництва та договору, то пайовикам він повинен повернути всі вкладені дні. А ось членам кооперативу таких гарантій ніхто не дає. Забудовник може повернути частину вкладених грошей, а може взагалі нічого не повертати. Схема договору не передбачає таких дій.
5. мають право не вносити відразу всю суму.

   У пайовиків таких прав немає. Вони зобов'язані завершити оплату своєї квартири до дати завершення будівництва.

6. Розстрочка за договором пайового будівництва ніяк не впливає на ціну квартири. Якщо будівництво ведеться за договором з кооперативом, то у разі оплати частинами виплачена сума збільшується.
7. Забудовник, який працює за договором пайового будівництва, має відправити до УФНС весь комплекс дозвільної документації до початку процедури продажу. У разі роботи із ЖБК це робити не обов'язково.

Можна ознайомитися з принциповими відмінностями ЖБК та ДДУ, переглянувши відео:

Тепер ви знаєте про відмінність ЖБК від ДДУ.

Укладання якого договору краще?

Подібні види придбання квартири завжди пов'язані із ризиками. Повного захисту від проблем немає в жодному виді договору. Наприклад, покупці-пайовики застраховані від подвійних продажів, а покупці від кооперативу можуть в'їхати в квартиру, яка вже кимось зайнята (рекомендації про те, як уникнути ризиків при купівлі квартири за договором ЖБК, наведено в ).

Зрештою, ніхто не застрахований від стихійних лих, потрясінь на ринку будівельних матеріалів, фінансових проблем і, нарешті, банкрутства забудовника.

Вибирати найвигідніший для себе варіант договору потрібно за ситуацією. Однак саме головне у цьому виборі – це достовірна інформація про компанію-забудовника.

Постарайтеся вибрати компанію, яка давно знаходиться на ринку житла, чудово себе зарекомендувала, а головне – будувала за договорами з пайовиками та кооперативними об'єднаннями. Компанія, яка не допустила конфліктів зі своїми інвесторами, варта того, щоб ви уклали з нею договір.

Якщо у вас мало грошей для старту, то можна вступити до кооперативу., сподіваючись, що протягом будівництва будинку ваші фінансові справи стануть кращими. Якщо у вас вистачає грошей на початковий пайовий внесок за дешеве житло, краще укладати договір ДДУ.

Що говорять про це користувачі Інтернету?

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Для реалізації квартир у новобудовах забудовники часто використовують дві правомірні схеми: укладання договору (ДДУ) або продаж за допомогою житлово-будівельного кооперативу (ЖБК). Поговоримо у статті про те, які особливості та відмінності мають договори ЖБК та ДДУ.

За допомогою договору пайової участі забудовники залучають кошти громадян. Суть ДДУ - вкладення грошей у будівництво конкретної квартири. У договорі обумовлюється площа майбутнього житла, поверх розташування, планування та вартість.

Учасник ДДУ при цьому не вважається партнером забудовника. Пайовик практично нічим не ризикує і його інтереси при юридично грамотному укладанні договору захищаються законодавчо.

ДДУ – це договір, який підлягає реєстрації. Державні органи перевіряють легітимність документа, вивчають дані забудовника та його підстави для укладання подібних угод.

Якщо з якихось причин забудовник зможе виконати своїх зобов'язань по ДДУ і це призведе до розірвання угоди, пайовику повертаються всі вкладені кошти. Крім цього він додатково отримає неустойку (1/150 від ставки рефінансування).

Яку основну інформацію містить договір

1. Характеристики, місцезнаходження та інші дані про об'єкт будівництва та предмет договору. Так, обов'язково прописується метраж майбутньої житлоплощі, розташування квартири на поверсі, а також якості, яким вона повинна відповідати в момент передачі ключів пайовику.
2. Конкретна дата, коли будівництво об'єкта буде завершено. Якщо забудовник припуститься прострочення, на нього накладаються штрафні санкції.
3. Вартість предмета договору. У ДДУ прописується остаточна вартість квартири, і навіть методи та період внесення її у платежів.
4. Гарантії на об'єкт та інженерні комунікації.
5. Список документації, виходячи з якої ведеться будівництво об'єкта.
6. Права та обов'язки сторін ДДУ.

Дуже важливо розрізняти основний договір та попередній. За останнім пайовик практично ніяк не захищається з боку закону, оскільки попередній ДДУ не реєструється в державних органах і не регулюється положеннями ФЗ №124.

Що таке житлово-будівельний кооператив?

Другий спосіб придбати житло в новобудові – це вступ до житлово-будівельного кооперативу та набуття статусу пайовика. Договір ЖБК не реєструється у державних органах.

Громадяни об'єднуються у житлово-будівельні кооперативи для спорудження певного об'єкта. Вважається, що вступ до ЖБК супроводжується більшими ризиками, ніж укладання ДДУ з будівельною компанією.

Участь у ЖБК фінансово вигідніша. Громадяни можуть вносити свій пай з власних заощаджень або кредитних коштів.

Пайовики вносять платежі до кооперативного фонду протягом року, виплачуючи половину вартості житла. Суму, що залишилася, необхідно буде виплатити на виплат. Термін виплати повної вартості квартири визначається договорі і може змінюватись у межах 5-20 років.

Згідно з договором ЖБК, громадянин, який має пай у фонді, не може розпоряджатися квартирою в новобудові на власний розсуд доти, доки не виплатить повну суму за житло. Право власності на таку квартиру реєструється на підставі документа, отриманого у ЖБК.

Договір ДДУ чи ЖБК: що вибрати?

Для багатьох громадян ці дві схеми – єдині варіанти придбати житло, оскільки ціни на квартири в наші дні є досить високі. Що ж вибрати? Розглянемо сім основних відмінностей договору ДДУ та ЖБК.

Шановні читачі! Ми розповідаємо про стандартні методи вирішення юридичних проблем, але ваш випадок може бути особливим. Ми допоможемо знайти рішення саме Вашої проблеми безкоштовно- просто зателефонуйте до нашого юрист-консультанта за телефонами:

Це швидко і безкоштовно! Ви також можете швидко одержати відповідь через форму консультанта на сайті.

1. порядок реєстрації. ДДУ не має юридичної сили без проходження процедури реєстрації у Росреєстрі. Вступ до ЖБК, навпаки, не вимагає реєстрації, тому пайовик у цьому випадку менш захищений законодавством.
2. Остаточна ціна квартири. Вартість квартири по ДДУ остаточна та не може бути змінена. У випадку із ЖБК можливе збільшення ціни за рахунок додаткових витрат, які можуть виникнути в процесі будівництва.
3. Встановлення термінів. У ДДУ прописуються конкретні дати, коли об'єкт буде добудовано та передано в експлуатацію. У документації, що оформляється після вступу до ЖБК, певні дати не вказуються.
4. "Прозорість" паперів. Всі дані про будівельну компанію та об'єкт нерухомості при оформленні ДДУ абсолютно відкриті і до них має доступ будь-хто. Крім того, забудовник зобов'язаний додати дозвільну документацію та технічний план до договору. У випадку із ЖБК такого обов'язку у будівельної організації не виникає. Пайовик може вимагати надання документів, але гарантії, що він їх побачить, немає.
5. Розірвання угоди. Якщо розривається ДДУ, пайовику повертається вся сплачена ним сума та неустойка. Коли припиняється дія договору із ЖБК, пайовик може розраховувати лише на частину виплачених грошей.
6. Умови розстрочення. За ДДУ пайовик має можливість виплатити вартість квартири без підвищувальних коефіцієнтів. ЖБК же, у свою чергу, видає пайовикам суди на половину вартості житла під відсоток.
7. Строки виплати розстрочки. При оформленні ДДУ пайовик зобов'язаний виплатити всю суму за квартиру до дати закінчення будівництва. У ЖБК зручніші умови - виплачувати вартість житла можна вже проживаючи в ньому.

Як очевидно з цих пунктів, оформлення ДДУ супроводжується меншими ризиками. Однак дія договору може бути раптово припинена державними органами влади, якщо виявиться порушення у процесі забудови. Навіть незважаючи на це і той факт, що оплатити вартість квартири потрібно до дати завершення будівництва, на частку ДДУ припадає близько 55% житла, що будується.

Укладаючи договір із ЖБК, пайовик може придбати квартиру за меншою вартістю, оскільки до підсумкової ціни не входить 18 % ПДВ. Більше того, договір укладається не до моменту завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, а на триваліший період (до 20 років). ЖБК характеризується меншою надійністю, але значною дешевизною житла. Такого способу придбання квартири припадає на частку до 35 % новобудов.

Розглянемо плюси та мінуси ЖБК та ДДУ у порівняльній таблиці.

Найбільш зручний спосіб придбання квартири кожен громадянин визначає собі сам. Рекомендуємо проконсультуватися з юристом, перш ніж вступати до ЖБК чи укладати ДДУ.