Як з'ясовується, найпростіший спосіб знизити ставку по іпотеці просто попросити. Іноді спрацьовує

Сьогодні іпотека - найпопулярніший спосіб придбати власне житло. Щороку тисячі сімей оформлюють кредити для придбання власних квартир та спорудження будинків. Але мало кому подобається усвідомлення того факту, що у найближчі 10-15 років доведеться віддавати банку від 20 до 55 тис. нар.

Особливо прикро тим, хто підписав договір 2–3 роки тому, коли ключова ставка і відповідно відсотки за іпотечними кредитами були зовсім іншими. Для порівняння сьогодні середня ставка по іпотеці становить 10–11% річних, а в 2015 році більшість людей оформляли кредити під 14%. З урахуванням терміну та суми кредитування, переплата виходить справді великою.

Саме для таких випадків ми знайшли найпростіший спосіб виправити іпотечну несправедливість – попросити у банку про зниження ставки. Але просити треба правильно.

Як знизити ставку

Все що вам потрібно - трохи вільного часу. Мало хто знає, що можна звернутися до банку та написати заяву з проханням переглянути ставку за іпотечним кредитом «у зв'язку зі зниженням ключової ставки».

Пояснимо, ключова ставка Центробанку – це головний критерій для визначення розміру ставок за вкладами та кредитами для банків. А останні три роки регулятор планомірно знижує цей показник. Нагадаємо, у грудні 2014 року Банк Росії ухвалив рішення підняти ключову ставку до 17%. Сьогодні ставка Банку Росії – 9%.

Технічно це означає, що останнім часом гроші для банків стали набагато дешевшими, ніж рік-півтора тому. А якщо кошти стали доступнішими для самого банку, то і своїм клієнтам він може запропонувати вигідніші умови.

Форма подання заяви залежить виключно від внутрішніх правил конкретного банку, тому попередньо потрібно буде порадитись з менеджером. Одні банки просять клієнтів заповнити спеціальний бланк, інші приймають такі заяви у вільній формі.

Практика свідчить, що шанс схвалення є.

«Вирішив спробувати знизити відсоткову ставку за іпотекою. Прийшов до іпотечного відділу, прошу дати бланк заяви на зниження ставки. Дали відразу, жодних заперечень, на кшталт: „ви на цю ставку підписалися…“. За кілька днів запросили до банку для підписання папірців та для отримання нового графіка. Ставка знизилася на 1,5 відсотка», - ділиться досвідом клієнт Ощадбанку під ніком JohnU.

І 1,5% не межа. Іноді банк робить справді щедрі поступки.

29.06.2017 я написала заяву і відсканований вигляд направила через Ощадбанк Онлайн в банк. Мені кілька разів переносили термін відповіді. І ось сьогодні мені надійшов довгоочікуваний лист, що відсоток з іпотеки знижено з 14,9% до 12%. Графік платежів вже можна забрати в іпотечному центрі та з наступного місяця платити за новою ставкою», - розповіла під псевдонімом STEBIK.

І не тільки Ощадбанк практикує підтримку іпотечних позичальників.

«Прочитавши пости про зниження ставки переважно у Ощадбанку, вирішив спробувати щастя у банку Центр Інвест. Взяв іпотеку в березні 2016 року під 12.75%. Минулого тижня заїхав до банку і запитав щодо заяви щодо зміни процентної ставки у зв'язку зі зниженням ключової ставки. Менеджер без проблем дав бланк, я його заповнив та поїхав. Учора зателефонували і сказали, що схвалили зниження до 12%, прийдіть і підпишіть додаткову угоду, що я сьогодні і зробив, - розповів SeeAkk. - Платіж зменшився на 1 тис. рублів до 22080р. Кредитний менеджер під час підписання сказав, що цей розгляд ставки коштує грошей 2000р, але оскільки при моєму зверненні він цього не сказав, то мені розглянули без оплати».

Працює не завжди

У моїх родичів досвід зниження ставки виявився невдалим. Приблизно через два тижні після подання заяви надійшла відмова. Достовірно про причини незгоди банку зі зміною ставки сказати, на жаль, нічого не можна.

«Така практика (зниження ставки – прим. ред.) у банку застосовується досить давно. Рішення щодо кожного звернення приймається індивідуально – тут немає універсального рішення та працює сукупність факторів», – розповіли представники банку ДельтаКредит.

Які фактори враховуються та яким критеріям має відповідати позичальник – невідомо. Рішення залишається «на розсуд банку». Але ми спробували, спираючись на відомі результати запитів, обчислити щасливчиків, яким варто спробувати змінити умови кредиту.

Кому зменшують ставку

Ще раз обмовимося, що наступний список не може бути релевантним для всіх, висновки зроблено на основі інформації, що є у нас.

У вас дуже велика ставка

Якщо іпотека оформлена під 13,5–14% річних, то є всі підстави сподіватися зниження. Справа в тому, що людині з такою високою ставкою дуже просто знайти вигідний варіант рефінансування іпотеки в іншому банку. І кредитні організації вважають за краще піти на поступки і не втрачати клієнта, який приносить прибуток.

Іпотека була оформлена мінімум 2-3 роки тому

Більшість іпотечних кредитів побудовані таким чином, що позичальник виплачує насамперед відсотки за кредитом, а вже потім починає зменшувати тіло боргу. Перші кілька років усі іпотечники гасять відсотки. Якщо ви вже їх заплатили, то зниження ставки для банку не дасть великих збитків. Втім, великої економії і клієнта не вийде. Проте, зменшити щомісячний платіж на тисячу або розплатитися з іпотекою раніше за термін все одно приємно.

"РБК-Нерухомість" спільно з експертами компанії Penny Lane Realty пропонує 10 простих порад, за допомогою яких ви можете істотно скоротити тягар виплат за іпотечним кредитом.

Візьмемо для прикладу середньостатистичні умови іпотечного кредиту на квартиру у Москві.

Сума кредиту – 6 000 000 руб.
Термін – 30 років.
Ставка – 14% річних.

Щомісячний платіж при ануїтетному (див. примітки внизу сторінки) платежі - 71118 руб., З них 69041 руб. посідає відсотки; при диференційованому платежі - 85708 руб., З них 16667 руб. - Основний борг (тіло кредиту) інше становлять відсотки.

1. Наполягайте на диференційованому графіку погашення кредиту – це вигідніше
При погашенні кредиту відповідно до графіка за диференційованими платежами переплата по кредиту складе 12 млн. 642 тис., за ануїтетними платежами - 15 млн. 374 тис. Диференційовані платежі на першому етапі здаються важчими за рахунок того, що спочатку платиш багато, потім мало . Але вони зменшуються щомісяця і, як наслідок, платіж по диференційованих платежах стане нижче, ніж у ануїтеті. У нашому прикладі вже через 4 роки платіж вирівнюється з ануїтетним і дорівнюватиме 70 658 руб. Потім він продовжить зменшуватися і, наприклад, останній, 360-й платіж, становитиме 17032 руб. разом із відсотками. У результаті, економія за 30 років становитиме 2 млн 732 тис. руб.

2. Займайтеся страхуванням предмета застави самостійно
Як правило, при оформленні кредиту банк пропонує одну - дві страхові компанії, з якими у нього найтепліші відносини. Але насправді у нього їх щонайменше 10-12. Тарифи у страхових компаніях можуть відрізнятись до 40%. Таким чином, за умови, що комплексне страхування досягає 2% від суми кредиту, ви можете заощадити до 0,8% на страхуванні або до 48000 руб. щорічно або 1440000 руб. за 30 років, якщо оберете самі найвигіднішу страхову компанію.

3. Для зниження загального боргового навантаження оформлюйте кредит на більш тривалий термін
Просте правило - чим довше термін, тим нижчий платіж - ніхто не скасовував. Якщо оформити іпотеку на 20 років, то щомісячний платіж дорівнюватиме 73 642. На 30 років, нагадаємо, платіж становить 71 118 руб. Навіть з урахуванням нижчої відсоткової ставки при кредиті на 20 років щомісяця ви втрачаєте 2564 руб.

4. Плануйте щомісячний внесок із запасом для виплат
Коли берете кредит, закладайте меншу суму щомісячних платежів, які вам під силу віддавати банку. Наприклад, якщо ви знаєте, що можете платити 100-150 тис. Щомісяця і взяти кредит на 15 замість 30 років, то краще знизити цю планку і оформити кредит на максимальний термін з мінімальними виплатами. Це дозволить вам не заганяти себе в кут при настанні фінансового колапсу (чи мало що може статися за 30 років!). Як правило, кожен банк дає змогу дострокове погашення вже через 3-6 місяці. При цьому після закінчення цього терміну допускається повне погашення кредиту. Набагато краще вносити платежі, що перевищують ваш графік, якщо ви знаєте, що можете це собі дозволити. При цьому ви можете щомісяця "редагувати" ваш бюджет (сьогодні заплатити 100 тис. замість обіцяних 70 тис., наступного місяця – 150 тис. тощо). Наприклад, якщо у прикладі вносити щомісячні платежі у вигляді 142 200 крб., тобто. вдвічі перевищують ваш платіж, підсумкова переплата становитиме 7 млн ​​687 тис. руб. замість 15 374 млн. Крім того, скоротиться термін на 15 років.

5. Відкладайте кошти на депозитному рахунку
Достроково розрахуватися з банком можна іншим шляхом. Кожен ануїтетний платіж гаситься через депозитний рахунок. Це означає, що позичальник вносить гроші на рахунок і банк потім списує з нього платіж. Депозит – чудовий інструмент для економії грошей, бо відкладати кошти краще на депозиті, щоб ці гроші не витратити. Якщо протягом року вносити на депозит по 100000 руб., З яких по 71118 руб. підуть у погашення кредиту, решта - на депозитний рахунок (тобто у вашу скарбничку), то за рік у вас утвориться 343 000 руб. економії на депозитному рахунку, з яких 283725 підуть у погашення основного боргу. Після цього ваш щомісячний платіж складе 67725 і дозволить економити 3393 руб. у місяць. Але за дострокового часткового погашення кредиту обов'язково перераховуйте графік платежів. Він має зменшуватися.

Різниця між першим і другим способом дострокового погашення кредиту в тому, що це трудомісткий процес, займає 40-50 хвилин чистого часу в офісі банку, не рахуючи дороги. Тому рекомендуємо вносити дострокові погашення великими, а чи не дрібними сумами.

6. Моніторіть інформацію про зміни тарифів кредитування вашого банку
Відсоткові ставки у сприятливих економічних умовах у банків поступово знижуються. Слідкуйте постійно (раз на місяць) ці зміни на сайті вашого кредитора. І якщо ви побачили, що банк став пропонувати іпотеку на більш вигідних умовах, то можете звернутися до керівництва із заявою про зниження ставки на підставі того, що ви справний позичальник, не допускаєте прострочених платежів і не порушуєте умов кредитування. Банкіри, звичайно, не дуже раді таким заявам, але ставки знижують у надії на вашу лояльність і те, що ви продовжите в майбутньому брати кредити саме у них. Навіть зниження відсоткової ставки на 0,25% дозволить заощадити 360 000 руб. за термін користування кредитом.

7. Оформляйте податкове відрахування
З кожного витраченого 1 млн. руб. можна відновити 130 000 руб. За законом сума, з якою йде повернення, має перевищувати 2 млн крб. Отже, у разі ми можемо повернути собі 260 000 крб. та направити їх на погашення кредиту.

8. Оформляйте податкове вирахування за виплачені банку відсотки за іпотекою
Після виплати відсотків банку за кожен рік ви можете повернути собі 13% від цієї суми. За 30 років повернена сума складе 1998620 руб.

9. Використовуйте материнський капітал
Якщо у вашій сім'ї народилася друга дитина, ви можете використати материнський капітал у розмірі 365 тисяч на погашення іпотеки. Якщо внести цю суму рахунок погашення основного боргу, то завдяки цьому ваш щомісячний платіж по ануїтету знизиться на 3923 крб. на місяць, по диференційованому платежу платіж знизиться на 5214 руб. За 30 років економія складе 1412 млн. руб. вашого бюджету за ануїтетом і 1 млн 871 тис. руб. з диференційованого платежу. Але це чиста економія, а ваші вільні кошти протягом 30 років, т.к. щомісяця треба буде віддавати банку менше саме на цю суму.

10. Якщо куплена квартира в іпотеку – не єдине ваше житло, здавайте його в оренду
Напевно, банк пропише в договорі, що це заборонено або для цього потрібен дозвіл. Однак, якщо ви справно виконуєте умови, своєчасно вносите платежі, надаєте страховий поліс, банк і не надумаєте перевіряти вашу квартиру. Ставки орендної плати у Москві становлять від 30 000 руб. у місяць. Навіть за найскромнішими підрахунками на рік можна заощадити до 360 000 руб. Внісши дострокове погашення рахунок погашення основного боргу сумі 360 000 крб., ми зможемо зменшити щомісячний платіж у сумі 3812 крб. у місяць.

Зменшити відсоткову ставку за іпотекою – значить, зробити виплату позики комфортнішою та вигіднішою. Часто зменшення відсотків навіть дозволяє позичальнику раніше виплатити усі кредитні кошти. З 2017 року отримання такої можливості стало цілком повсякденною подією. Справа в тому, що в банківській сфері та в країні загалом відбулися суттєві зміни.

Як змінилася кредитна ситуація

Як і раніше, «вартість» кредиту, що називається процентною ставкою, залежить від кількох факторів:

• Розмір займаної суми,
• Термін, на який вона видається,
• Розмір первісного внеску,
• Ставка рефінансування, яку контролює Центробанк.

Зазначені зміни стосуються останнього, найважливішого з цих факторів. Справа в тому, що ще на початку року Центробанк знизив планку і в країні відзначилося загальне зниження відсоткових ставок при зміцненні економічної ситуації. А навесні іпотечні відсотки буквально обрушилися.

Інакше кажучи, оформлення кредиту на нерухомість відтепер стало досить вигідним. Тому і ті, хто вже зайняв гроші в банку, і ті, хто тільки планує це, серйозно задумалися про те, як зменшити відсоток за іпотекою.

Цікаво, що майбутні позичальники активно борються за зниження відсотків, а вже обтяжені кредитними зобов'язаннями не поспішають цього робити, вважаючи, що всі їхні спроби будуть марні, і вигода вже втрачена. Зрозуміло, це негаразд. Навіть незважаючи на страх втратити частину прибутку, банки йдуть на поступки своїм позичальникам, знаючи, що якщо вони не зроблять клієнту вигідну пропозицію, це зроблять конкуренти.

Найбільш вигідні іпотечні умови сьогодні пропонують такі банки, як:

• "Сбербанк";
• "ВТБ 24";
• "Банк Москви";
• "Зв'язок Банк";
• "Дельта Кредит".

«Вартість» іпотечних позик у тих організаціях коливається близько 7,4 – 12 %.

Багато позичальників і ті, хто лише планує брати іпотеку, задаються питанням щодо перспектив подальшого падіння ставки. На жаль, однозначної відповіді на питання, чи продовжить знижуватися відсоток за іпотекою, дати неможливо. З одного боку, передвиборчі обіцянки президента та спеціальні дослідження, що прогнозують розвиток поточної тенденції, з іншого – нестабільна зовнішньоекономічна ситуація та проблеми банківської сфери загалом. Тому оптимальним буде прийняття рішень відповідно до поточної ситуації без спроби передбачити подальший перебіг подій на ринку іпотечного кредитування.

Як знизити ставку за планованим іпотечним кредитом

Щоб оформити договір іпотечного кредитування на найвигідніших для вас умовах, слід дотримуватися таких нескладних правил:

1. Якщо оформлення іпотеки тільки планується, слід насамперед подбати про свою кредитну історію та закріплення статусу надійного позичальника у обраної вами організації.
2. В ідеалі краще оформляти іпотеку у банку, де ви отримуєте зарплату, маєте депозит чи раніше вже брали кредити. Крім того, вам потрібно буде одразу подбати про документи, що підтверджують доходи, адже вони відіграють істотну роль при встановленні відсотків.
3. Накопичіть суттєвий початковий внесок – це дозволить взяти меншу суму у борг та виплатити її швидше під нижчі відсотки. Також можна розглянути варіант оформлення страхового полісу.
4. Вивчіть соціальні програми. Наприклад, якщо одному з подружжя немає 35 років або ви працюєте у бюджетній сфері, то можна розраховувати на спеціальні умови іпотеки.
5. Якщо ви маєте дохід у євро чи доларах, то вигідно буде брати кредит у цій валюті. Витрати на такі позики нижче. А ось брати кредит у валюті, отримуючи зарплату в рублях, не варто - коливання курсу зведуть нанівець користь низької ставки.

Як можна знизити відсоток за чинною іпотекою

Якщо ви вже взяли іпотеку кілька років тому і акуратно, без нарікань виплачували щомісяця потрібну суму, тобто шанс, що банк зробить вам пропозицію скоригувати відсоткову ставку, а може навіть понизить її сам, повідомивши вам новий графік платежів. У разі, коли за хорошої кредитної історії ви не дочекалися ні смс, ні дзвінка, ні навіть повідомлення на електронну пошту, варто брати справу у свої руки. На цьому етапі варіантів у позичальника два:

• звернутися до банку з проханням про зниження процентної ставки з іпотеки;
• знайти вигіднішу пропозицію в іншому банку.

Незважаючи на цілком законне право позичальника просити банк про зниження відсотків за іпотекою, можливість отримати відмову дуже велика. Понад те, кредитор нічого не винні пояснювати позичальнику свої мотиви. Саме з цієї причини можна і навіть потрібно шукати максимально вигідну пропозицію в інших банках, поки ви чекаєте на відповідь своєї. І навіть якщо початковий кредитор легко прийняв заяву, поспішати не варто – враховуйте поточну тенденцію до зниження ставок.

Починаючи пошуки, пам'ятайте, що є кілька способів знизити відсоток за іпотекою:

1. Підписання додаткової угоди до іпотечного або нового договору з рефінансуванням.
2. Застосування програми реструктуризації кредиту.
3. Судовий розгляд.
4. Потрапляння під соціальну програму.

Оформлення договору рефінансування

Рефінансування – досить вигідний спосіб зниження ставки, тому є просте пояснення:

1. Ви можете розглянути пропозиції інших банків.
2. Ви укладаєте новий договір, кошти якого покривають діючу іпотеку.
3. Ви можете досягти суттєвого зниження відсотків.

Цей варіант підходить тим, хто нещодавно оформив іпотеку та закриває її ануїтетними платежами. Якщо ж виплати проходять диференціально, то оформити рефінансування вигідно будь-якому етапі. Важливо також, щоб у кредитному договорі не було заборони на дострокову виплату кредиту.

Приймаючи рішення перефінансувати іпотеку, зважте всі можливі витрати, куди може входити:

• оцінка іпотечної нерухомості;
• зняття обтяження;
• покупка полісу та інші.

Не виключено, що ці та інші витрати, які вам ніхто не відшкодує, зведуть нанівець усю вигоду від зниження відсотків.

Оформлення договору рефінансування схоже оформлення іпотеки. Ви також пишете заяву, чекаєте на рішення, збираєте необхідні документи і, нарешті, підписуєте договір.

Стандартний набір документів на рефінансування включає наступні документи:

• виписка з ЄДРП;
• довідка про розмір боргу з іпотеки;
• довідка 2-ПДФО та інші документи, що підтверджують дохід;
• заяву про рефінансування;
• чинний іпотечний договір.

Пам'ятайте, що при рефінансуванні не завжди йдеться про оформлення нової іпотеки. Нерідко, якщо сума, що залишилася мала, банки пропонують оформити споживчий кредит. Домогтися зниження ставки в цьому випадку дуже важко, але якщо вам потрібно більше грошей, наприклад, на ремонт квартири, то споживчий кредит буде відмінним рішенням.

Складнощі у питанні оформлення рефінансування можуть виникнути, якщо платежі вносяться із затримками, у вас немає іншого житла, крім іпотечного, або ви прописали в ньому неповнолітню дитину.

Оформлення реструктуризації іпотеки

Вважається, що реструктуризація не дозволяє досягти максимального результату щодо зниження ставки. Але таке твердження є актуальним лише у випадках, коли такий варіант пропонують ненадійним клієнтам – наприклад, тим, у кого були затримки платежів або фінансові проблеми. У разі банк просто збільшує термін виплати іпотеки і, можливо, трохи знижує ставку. А от якщо вам, наприклад, зненацька підвищили зарплату, то реструктуризація буде дуже своєчасним рішенням.

Для оформлення реструктуризації необхідно подати відповідну заяву до банку, надавши докази зростання своєї надійності як позичальника. Це може бути, скажімо, довідка 2-ПДФО та наказ про підвищення.

Інший привід для реструктуризації – можливість частково достроково виплатити іпотеку. У такому разі потрібно переоформлення кредиту з можливістю впливати не тільки на відсотки, а й на виплати. Мінусом є необхідність наново збирати необхідний для кредиту пакет документів та очікування схвалення від банку.

Для оформлення реструктуризації ознайомтеся з іпотечною політикою банку та освіжіть у пам'яті деталі свого договору. Не зайвим буде вивчення пропозицій інших банків. Реструктуризація – тривалий процес, але він того вартий. Адже подавши заяви та всі необхідні довідки, ви отримаєте новий договір зі зниженими відсотками, новими комфортними умовами та графіком виплат.

Зниження ставки у судовому порядку

Судовий розгляд – мабуть, найенерговитратніший, але не найдієвіший спосіб зменшити ставку по іпотеці. Він буде актуальним лише у випадку, якщо вам вдасться довести незаконність завищених ставок або викрити банк у нарахуванні зайвих комісійних. Так чи інакше, тут не обійтися без допомоги висококласного адвоката, який допоможе розібратися у всіх тонкощах нормативних актів та вашого іпотечного договору.

Крім того, звертаючись до суду, позичальник у жодному разі не повинен припиняти виплати за іпотекою, інакше суддя визнає його порушником кредитних зобов'язань та відповість відмовою. Якщо суд погодиться і вимагатиме змінити структуру цього договору, то позичальник має право подати новий позов про повернення йому коштів, що незаконно списуються.

Соціальні програми як допомога у питанні зниження ставки

Розраховувати на зниження ставки можна, якщо в процесі виплати іпотеки кредитор набув нового соціального статусу, наприклад, молода сім'я завела дітей і отримала материнський капітал. Тоді видані державою кошти сім'я віддає як часткову сплату боргу і може оформити реструктуризацію іпотеки, зменшивши строки або розмір платежів. Крім того, держпідтримка забезпечує молодим сім'ям можливість отримувати часткову компенсацію відсотків. Єдиний мінус – бажаючих потрапити під програму багато, а отже – доведеться докласти чималих зусиль, щоб стати її учасником.

Кредити цього року стануть ще доступнішими. Експерти очікують, що іпотека подешевшає як мінімум на 1-2 процентні пункти.

Минулого року у іпотеки відкрилося друге дихання. Обсяги видачі іпотеки країною злетіли до 2 трн рублів, темпи зниження відсотків за кредитами прискорилися. Інтрига нового іпотечного сезону – «цінове дно».

Трохи повільніше

Протягом усього року ставки поступово знижувалися і в результаті перейшли психологічний рубіж у 10%. З цієї позначки у Росії почалася ера іпотеки, кажуть експерти. У 2017 році ключова ставка ЦП знижувалась шість разів, скоротившись з 9,75% до 7,75%. У результаті банки змогли залучати дешевші гроші та збільшили доступність іпотеки. В АІЖК річну динаміку зниження ставок оцінили у 3 п.п. В агентстві зазначають, що такого темпу не спостерігалося всю історію іпотечного ринку. "У грудні 2017 року отримати іпотеку у провідних банках можна було за ставками від 9,25%", - кажуть аналітики.

Ставка за угодами на ринку житла за підсумками 2017 року в середньому знизилася з 11,5% до 9,9%. А в деяких житлових комплексах восени можна було придбати квартиру під 6,5-7,0% річних у рамках програм субсидування від базового банківського тарифу.

Олексій Попов керівник аналітичного центру ЦІАН

«Нещодавнє зниження ключової ставки на 0,5 п.п. вплине на падіння ставок з іпотеки і вже на початку 2018 року, швидше за все ми, почуємо про ставки з іпотеки в районі 8%», - вважає керівник відділу іпотечного кредитування «Главбуд» Євген Кузнєцов.

Консервативніший керуючий директор дирекції продажів підрозділів мережі Абсолют Банку Іван Любименко: «Цілком імовірно, що до кінця 2018 року ми побачимо середньоринкову ставку 8,5-9% річних».

Так чи інакше, очевидно: темпи зниження ставок у будь-якому разі сповільняться. Стримуючі вплив вплинуть на заходи регулятора: Центробанк побоюється утворення в Росії так званого «іпотечного міхура», який «лопнув» у США, спровокувавши кризу 2008 року.

«У руках фінансового регулятора є достатньо інструментів для стримування зниження рівня ставок, у тому числі, і точково – наприклад, для позичальників із потенційно високими ризиками», – зазначає Олексій Попов, керівник аналітичного центру ЦІАН.

Три кити

На початку нового сезону банки та забудовники вкрай обережно анонсують умови іпотечних програм. Наприклад, Ощадбанк відмовився коментувати цю тему.

Тим не менш, ЦІАН, опитавши експертів, виділив три опорні точки іпотечного сезону.

1. Субсидування від забудовників

У 2018 році забудовники активніше субсидуватимуть ставки. За словами Олексія Попова, де-факто це не що інше, як завуальована акція з надання знижки, де один процентний пункт зниження ставки відповідає 3,7-4% знижки від вартості квартири.

Дмитро Цвєтов, директор з маркетингу та розробки продукту ДК «А101»: «Ми продовжимо субсидування щодо певних продуктів. Наприклад, мінімальна ставка для довгої іпотеки (10 років) – 5,5% річних». Перший внесок починається з 30%, мінімальна сума – з 3 млн рублів».

Подивитися пропозиції банків по квартирах у новобудовах можна

2. Субсидування від держави

Наступного року ринок іпотеки стане ще спеціалізованішим, з'являться програми для конкретних груп позичальників. Іван Любименко, керуючий директор дирекції продажів підрозділів мережі «Абсолют банку»: «Одне з нововведень – держпрограма субсидування ставки для сімей із двома та більше дітьми. Ставка за цією програмою становитиме 6%. Однією з особливостей програми є обмежений період субсидування ставки: вона встановлюється терміном від трьох до п'яти років залежно від кількості дітей у сім'ї».

3. Рефінансування кредитів банками

Позичальники, які оформили колись кредити за завищеними ставками, у 2018 році зможуть переграти умови.

Андрій Осипов, керівник департаменту іпотечного кредитування ВТБ: «Ми маємо програму рефінансування за ставкою від 9,45% річних. У середньому показник зниження ставки під час рефінансування становить 2 п.п. и більше".

У банку «Російський капітал є програма «Рефінансуй простіше» зі ставкою 9,75% річних. За словами Олени Рожньової, керівника дирекції іпотечного кредитування банку, клієнти можуть рефінансувати кредит за одним документом. Щоб отримати схвалення платоспроможності, потрібно лише паспорт, для аналізу предмета застави - звіт про оцінку та кредитний договір.

Багато клієнтів цікавить питання, чи можна знизити відсоткову ставку по іпотеці в Ощадбанку. Ощадбанк є єдиним державним банком у РФ і цілком заслужено вважається одним із найнадійніших кредиторів. Більше половини ринку іпотечного кредитування належить саме Ощадбанку, тому більшість інших банківських структур будують свою фінансову політику, відштовхуючись від Ощадбанку.

Вміст сторінки

З січня по серпень 2017 року Ощадбанк вже тричі провів акції зі зниження процентних ставок за іпотечними кредитами, що стало гідним прикладом та викликом для інших фінансових установ. На даний момент Ощадбанк пропонує своїм клієнтам цілих шість програм з іпотечного кредитування, які відрізняються між собою не лише умовами, а й відсотковими ставками:

• спеціальна пропозиція для придбання житла у новобудовах;
• іпотечне кредитування для придбання квартири чи приватного будинку на вторинному ринку нерухомості;
• іпотека та материнський капітал;
• кредитування індивідуального будівництва;
• кредитування будівництва чи придбання заміських будинків, котеджів, дач;
• іпотека для військових на придбання нерухомості як на первинному, так і на вторинному ринку.

Таблиця. Відсоток з іпотеки в Ощадбанку та умови кредитування.

Варіанти зниження процентної ставки за іпотекою

Для всіх програм іпотечного кредитування, крім іпотеки з материнським капіталом та «військовою», Ощадбанк пропонує три умови для зниження процентної ставки за кредитом:

1. Зниження процентної ставки на 1% за умови страхування життя клієнта банку та його здоров'я.
2. Зниження ставки за іпотекою на 0,1% за умови (цю послугу можна замовити через Особистий кабінет у системі Ощадбанк Онлайн у менеджера).
3. Зниження ставки за іпотечним кредитом на 2% за умови придбання житлової нерухомості у компаній забудовників-партнерів Ощадбанку, список яких є на сторінці офіційного сайту банку, а також якщо зменшити термін іпотеки до 7 років.

Також на розмір ставки впливає і те, чи є ви зарплатним клієнтом банку чи ні. Для «зарплатників» Ощадбанк за деякими іпотечними програмами знижує ставку на 0,5%. Виконавши три умови, можна знизити ставку на 3,1%, що вже не мало, а якщо ви ще отримуєте заробітну плату на рахунок Ощадбанку, то сумарна знижка складе 3,6. Але є й інші способи знизити відсотки на вже взяту іпотеку:

• заяву на ім'я керівництва банку із проханням про перегляд умов договору;
• реструктуризація боргу;
• рефінансування кредиту;
• перегляд умов кредитування у судовому порядку.

На зниження відсоткової ставки за іпотечним кредитом можуть претендувати лише ті, хто сумлінно вносив усі платежі без прострочень та інших порушень умов, зазначених у договорі. Ощадбанк не має права робити перерахунок і підвищувати ставку, якщо це не обумовлено умовами договору, а ось знижувати відсотки він може, але не зобов'язаний, тому перераховані вище методи зниження ставки по іпотеці не дають гарантії того, що ставка зменшиться. Все відбувається в індивідуальному порядку і залежить від багатьох факторів.

Зниження ставки за іпотечним кредитом за заявою

Для того, щоб знизити відсоткову ставку за іпотекою за заявою, потрібно:

1. Звернутися з цим питанням до найближчого відділення Ощадбанку.
2. Написати заяву, адресовану керівництву банку, де власне викласти мету свого візиту.
3. Вимагати співробітника банку надати вам ксерокопію вашої заяви, але вже завіреної банківським штампом.
4. Очікувати рішення (зазвичай процедура розгляду становить від 10 до 30 календарних днів, після чого клієнту надсилається офіційна відповідь письмово з печаткою банку).

Важливо! При зверненні у відділення Ощадбанку щодо рефінансування боргу, необхідно мати при собі документи, що посвідчують особу, і договір про видачу іпотеки. Це суттєво прискорить процес розгляду заяви.

У відділенні банку вам буде запропоновано готовий бланк заяви, який виглядає так:

У заяві клієнта необхідно вказати всі дані чинного договору, суть свого прохання та причини (наприклад, зниження ключової ставки), через яку ви бажаєте провести рефінансування кредиту.

Причинами зниження ставки також можуть бути такі випадки:

• клієнт у встановленому законом порядку став учасником будь-якої чинної соціальної програми, за умовами якої йому належать певні пільги;
• у позичальника різко погіршився фінансовий стан (втрата роботи чи інших джерел доходу та ін.);
• зниження ключової ставки.

Подати заяву через Ощадбанк Онлайн

Подати заяву про перегляд умов договору іпотечного кредитування з подальшим зниженням відсотків можна не лише при особистому зверненні до банку, а й через форму зворотного зв'язку на офіційному сайті Ощадбанку. Для цього потрібно:

1. Написати заяву у вільній формі.
2. Відсканувати документ.
3. Написати повідомлення через форму зворотного зв'язку та додати відскановану заяву.
4. Надіслати та чекати відповіді.

Відправлена ​​заява через систему «Сбербанк Онлайн» має таку ж юридичну силу, що і складена та завізована у відділенні банку.

Зниження відсотків за рахунок рефінансування

Процедура рефінансування проводиться у випадку, коли клієнт взяв іпотечний кредит в іншому банку, але з якихось причин не влаштовують умови кредитування або обслуговування. Ощадбанк проводить рефінансування більш вигідних умовах.

Рефінансування проводиться Ощадбанком з метою розширення клієнтської бази та збільшення прибутку. Якщо ви поінформуєте банк про те, що плануєте перевести свій іпотечний кредит в інший банк з метою зменшення відсотків по кредиту, то цілком імовірно, що Ощадбанк піде вам назустріч і погодиться знизити ставку, переглянувши умови за чинним договором.

Реструктуризація боргу

Якщо досягнення успіху (зниження відсотків за іпотекою) шляхом рефінансування під питанням, то реструктуризація є реальнішим методом перегляду умов договору кредитування. Суть цієї процедури у тому, ніж знизити початкову ставку по іпотеці, а істотно зменшити розмір переплати за кредитом шляхом скорочення (чи збільшення) терміну кредитування. Наприклад, якщо термін іпотеки замість 20 років скоротити до 15, а ставка при цьому становить 12%, то розмір переплати скоротиться на цілих 60%. А це чимала сума.

Щоб зменшити термін іпотеки, клієнту потрібно переконати банк шляхом надання підтверджуючих документів. Це може бути довідка про збільшення щомісячного доходу або щось таке. Здебільшого Ощадбанк нічого немає проти дострокового погашення боргів, зокрема і з іпотеці.

Перегляд умов договору у судовому порядку

Якщо в реструктуризації та рефінансуванні позичальнику відмовлено, то питання, як знизити відсоткову ставку за іпотекою в Ощадбанку у 2017 році, стає дедалі актуальнішим. Зменшити платіж за кредитом можна через суд, але тільки у тому випадку, коли було виявлено суттєві порушення умов договору зі Ощадбанком, чого практично не може. Навіть якщо раптом ви, перечитуючи договір про кредитування, виявили якийсь пункт, про який ви не знали або не погоджувалися з ним, то все одно не зможете довести це, оскільки перед підписанням договору ви повинні були його уважно вивчити. Звернутися до суду можна, якщо:

1. Ощадбанк незаконно підвищив відсоткові ставки по іпотеці.
2. Після підписання договору банк запровадив додаткові приховані комісії.

Ні